Содержание:

1. Где можно строить

2. Где нельзя строить

3. Выводы

Все начинается с приобретения земельного участка. Помимо обычной купли-продажи есть и другие способы его заполучить. Один из таких способов – наличие государственных льгот. Правила льготного получения земли есть как на федеральном уровне, так и на уровне регионов. Льготные категории граждан – как правило, многодетные семьи, ветераны вооруженных конфликтов, ликвидаторы ЧАЭС, в некоторых случаях – ученые-агрономы и т.д. В разных регионах форма реализации этих льгот определяется неодинаково. В Московской области возможно получить землю бесплатно, в некоторых других регионах – получить денежную компенсацию при покупке. О праве на льготы и способах их реализовать можно узнать в отделении МФЦ, либо в органах местного самоуправления.Участки

Второй способ – участие в региональных программах развития территорий. Наиболее известная из них – «Дальневосточный гектар», в планах запуск летом 2021 года программы «Арктический гектар». Смысл таких программ состоит в том, чтобы бесплатно предоставить жителям участки для строительства жилища, ведения хозяйственной деятельности. В течение первых пяти лет пользование такой землей осуществляется бесплатно, затем участок передается либо в долгосрочную аренду, либо в собственность. Подать заявку можно на портале Госуслуг.

Третий вариант – переход права собственности на бесхозяйные земельные участки. На них распространяются в качестве общей нормы ст. 225 Гражданского кодекса РФ, а также местные нормативно-правовые акты. Первое, что нужно выяснить в таком случае – действительно ли участок (и дом, если он есть), являются бесхозяйными. Затем нужно уведомить местную администрацию о своем намерении приобрести данный участок. Если участок действительно никому не принадлежит (собственники отказались от него/умерли/навсегда уехали), то проводятся торги в форме аукциона. Победителю и достается земля. Это довольно выгодный способ, поскольку цена в таком случае оказывается, как правило, ниже рыночной, а сам аукцион редко набирает большое число участников. Также можно стать владельцем земли на основании приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). В таком случае нужно прожить на ничейном участке не менее 15 лет, причем делать это непрерывно, не скрываясь, оплачивая коммунальные услуги и ухаживая за участком как за своим собственным. Если за это время собственник не объявится – можно подать заявление о своем праве на землю.

Также можно приобрести участок на обычном аукционе, которые проводятся властями субъектов, муниципальных образований. Объявления о проведении таких мероприятий можно найти на сайтах областной или местной администрации, а также на специальных ресурсах. Подается заявка, после чего участник, назвавший самую высокую цену, получает участок. В зависимости от условий аукциона участок может передавать в долгосрочную аренду с переходом права собственности. В течение определенного срока победитель аукциона обязан построить на участке дом.

Где можно строить

Итак, вы приобрели землю, чтобы строить на ней дом. Первое, на что стоит обратить внимание – это то, к какой категории земель относится ваш участок. Все они перечислены в Земельном кодексе РФ, причем каждой категории земель свойственны свои виды разрешенного использования.

Как узнать категорию земель

  1. Открыть сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru).
  2. Зайти в раздел «Публичная кадастровая карта».
  3. Вбить в строке кадастровый номер вашего участка (есть в договоре купли-продажи земельного участка или другом правоустанавливающем документе), или просто найти его на карте вручную.
  4. Получить всю необходимую информацию о категории земель и видах разрешенного использования.

Зачем это нужно?

Не каждая категория земель подходит для строительства частного дома. Чтобы постройка не вызвала никаких проблем с законом, вам нужно точно знать, где можно оформить земельный участок под строительство дома:

  • Земли населенных пунктов. В этой категории выделяются земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Они обладают тем преимуществом, что в таких домах легко получить регистрацию, приписаться к поликлинике, школе и другим учреждениям. Из недостатков – необходимость получать разрешение на строительство, пройти несколько согласующих инстанций при проектировке, пройти проверки для противопожарных и других органов. Кстати, при использовании средств материнского капитала придется приобретать участок именно такой категории, поскольку к отчету в ПФР о расходовании средств придется приложить и разрешение на строительство.
  • Земли сельскохозяйственного назначения. Хотя такие участки предназначены, в первую очередь, для ведения сельского хозяйства, на них можно возводить постройки, если в качестве одного из видов разрешенного использования упомянуто «ведение садоводства». Сюда могут относиться земли садовых, огороднических некоммерческих товариществ, дачные некоммерческие партнерства. Важно отметить – земли для личного подсобного хозяйства, расположенные на землях сельхозназначения, не подходят для строительства. Кроме того, оформить регистрацию в доме, построенном на таком участке и приписаться к государственным учреждениям несколько труднее.

У читателя может возникнуть закономерный вопрос – а можно ли изменить вид разрешенного использования? Это зависит от того, какие виды разрешенного использования числятся в основных, а какие – в условно-разрешенных. Если вид, подходящий для строительства дома, находится среди основных – достаточно собрать пакет документов, заручиться согласием всех собственников участка и подать заявление в МФЦ.Строительство домов на участках

Совсем другая ситуации сложится, если нужный вам вид относится к условно-разрешенным. В таком случае процесс будет длительным и трудным. Потребуется получить разрешение от местной администрации, где оно будет рассмотрено специальной комиссией, которая и решит дальнейшую судьбу вашего участка. В целом мы рекомендуем изначально приобретать земельные участки, в которых уже предусмотрен вид разрешенного использования, который вам нужен.

Где нельзя строить

Для некоторых земельных участков существуют ограничения, которые препятствуют возведению жилого дома. Это нахождение участка в пределах санитарно-защитной зоны или полосы, на берегах рек, озер и других водоемов. Причем площадь прибрежной полосы определяется органами местного самоуправления, поэтому перед покупкой участка нужно обязательно узнать ее пределы. Строить нельзя и в границах санитарных зон газопроводов, железнодорожных объектов, кладбищ, электростанций, очистных сооружений и некоторых других объектов.

Есть и определенные территории, на которых строительство в целом разрешено, однако требуется соблюдать некоторые ограничения. Это, например, водоохранные зоны. Ограничения в таком случае касаются как строительства, так и дальнейшего пользования земельным участком. При проектировке будущего дома стоит учесть, что сброс сточных вод в водоем запрещен Водным кодексом, запрещается также мойка машин, езда вне пределов автомобильной дороги и множество других ограничений. Не так просто построить дом и на особо охраняемых природных территориях. Для этого потребуется получение специального разрешения от государственного или муниципального органа – в зависимости от того, под чьей защитой находится территория, а также соблюдение правил строительства и эксплуатации дома, направленных на сохранение природной территории.

За неисполнение этих требований можно получить предписание суда об устранении нарушений, в противном случае последует снос дома как незаконно построенного и ощутимый денежный штраф.

Выводы

Самостоятельно разобраться в том, как правильно оформить земельный участок для строительства на нем дачи или загородного дома, в принципе, возможно, но мы все-таки рекомендуем обратиться за консультацией к профессионалам. Покупка земли и строительство недвижимости – процессы, очень затратные как в финансовом плане, так и во временном. Узнать, что земельный участок оформлен неправильно, дом подлежит сносу, а деньги уже не вернуть – очень болезненный опыт. Поэтому лучше не испытывать удачу, и не пожалеть денег на работу юристов при покупке земли – стоимость услуг по оформлению участка для строительства в любом случае будет оправданна.

В статье использованы фотографии с сайта http://s-stroit.ru.